Affitti brevi, il check-in digitale è possibile ma servono le regole del ministero per stabilire le tecnologie

La sentenza del Consiglio di stato sul riconoscimento degli ospiti negli affitti brevi rimette ordine dopo un anno di incertezze, ma non chiude la questione. Stabilisce infatti che le tecnologie di identificazione da remoto devono essere considerate ammissibili, purché permettano di verificare che la persona riconosciuta sia effettivamente quella che entra in appartamento.

Ma il nodo lì rimane: quali tecnologie? E soprattutto chi lo decide? Per gli operatori professionali, che da anni investono nella digitalizzazione degli accessi, l’effetto della sentenza è quello di un semaforo giallo. Si può continuare, ma soltanto aspettando il via libera formale del ministero dell’Interno.

Marco Celani, presidente Aigab (Associazione italiana gestori affitti brevi), vede nella sentenza un passaggio cruciale: “La decisione conferma che alcune tecnologie per il riconoscimento degli ospiti sono utilizzabili, purché garantiscano che chi dichiara la propria identità sia davvero la persona che accede alla struttura”, spiega. “Ora però serve che il Ministero dica chiaramente quali sono ritenute valide e quali no. Siamo in una fase in cui tutto è possibile, ma nulla è definito”. L’associazione, che nei mesi successivi alla circolare del 2024 aveva già avviato un confronto tecnico con il Viminale, chiede la convocazione di un tavolo per chiudere il cerchio.

Dal 1931 al 2024 e ritorno

Per comprendere il contesto, bisogna tornare al decreto del 1931 (sì, avete letto bene), che per primo aveva introdotto l’obbligo di riconoscimento de visu prima dell’ingresso in una struttura ricettiva. All’epoca de visu significava, banalmente, guardarsi in faccia. Con l’arrivo del digitale l’espressione ha assunto un significato più ampio, vicino ai sistemi usati per molte operazioni quotidiane: dai servizi bancari alle procedure pubbliche con Spid. La circolare del ministero dell’Interno del novembre 2024 aveva però riportato tutto indietro di decenni, stabilendo che il riconoscimento dovesse avvenire “di persona personalmente”. Una formulazione che aveva creato scompiglio nel settore e ha portato al ricorso amministrativo.

Il Consiglio di stato, pur non annullando l’obbligo di riconoscimento, ha però dato una lettura diversa: ciò che conta è che l’identificazione sia certa e che ci sia prova dell’ingresso dell’ospite riconosciuto nell’appartamento. Non viene richiesto che questo avvenga fisicamente in presenza. È un passaggio che apre alla possibilità di integrare strumenti digitali, ma allo stesso tempo sposta la responsabilità sul Ministero, chiamato a definire quali tecnologie garantiscano un livello di sicurezza sufficiente.

Quali soluzioni potrebbero essere approvate

Uno dei punti più delicati riguarda quindi le tecnologie che il ministero potrà considerare conformi. Celani invita a non confondere la digitalizzazione con l’assenza di controlli: “Gli strumenti disponibili sono molti, ma serve una validazione ufficiale. Noi non chiediamo deregolamentazione, chiediamo chiarezza”. Molte soluzioni sono già in uso da parte degli operatori. La verifica tramite videochiamata effettuata dall’interno dell’appartamento o la fotografia scattata all’interno dell’appartamento, accanto a un elemento riconoscibile o a un QR code che certifica la posizione, sono solo alcuni esempi. “Sono strumenti che garantiscono un livello di sicurezza più alto della semplice consegna delle chiavi”, sottolinea Celani, ricordando come anche gli smart lock, le firme elettroniche e la scansione dei documenti all’arrivo siano già realtà consolidate. Restano più problematiche le tecnologie che implicano video sorveglianza continua o riconoscimento biometrico, che comporterebbero vincoli normativi di privacy e costi ben più elevati.

Sicurezza, privacy e pratiche sul campo, come la tecnologia può evitare paradossi

Il tema della sicurezza è spesso al centro del dibattito politico. Celani ribatte che “un contratto di locazione trasferisce all’ospite la piena disponibilità dell’immobile, quindi anche con un check-in faccia a faccia la persona può passare le chiavi a un terzo”. Secondo il presidente Aigab, la tecnologia riduce il rischio di errori o di pratiche improvvisate nate dopo la circolare del 2024, quando alcuni host erano ricorsi a punti di consegna. “È evidente che affidare il controllo dei documenti a un esercente qualsiasi non è più sicuro di un riconoscimento digitale che invia i dati automaticamente alla questura”, osserva. Il problema, dice, non è la digitalizzazione, ma l’assenza di un protocollo uniforme.

I rischi economici di un ritorno al passato

Se il Viminale interpretasse la sentenza in modo restrittivo, gli effetti sul settore sarebbero tangibili. “Un eventuale blocco del check-in da remoto paralizzerebbe molti operatori”, sostiene Celani. Le aziende del settore hanno investito in software, smart lock, sistemi di firma e procedure automatizzate che consentono di gestire molti ingressi al giorno senza rallentamenti. Tornare al riconoscimento esclusivamente fisico significherebbe aumentare il personale necessario, incrementare i costi e ridurre la capacità ricettiva. “Il mercato del turismo si muove rapidamente e i viaggiatori si aspettano soluzioni veloci e chiare. La tecnologia, in questo, è una garanzia, non un ostacolo”.

Ora serve una regola che valga da nord a sud

Resta dunque l’attesa. Aigab aveva sottoposto al ministero, già a marzo, un protocollo dettagliato con tutti i passaggi del processo di verifica, ma il Viminale ha preferito attendere il pronunciamento dei giudici. Ora che la sentenza è stata depositata, gli operatori vogliono arrivare rapidamente a una definizione. “Abbiamo chiesto un incontro per ripartire da quel protocollo”, dice Celani. “È paradossale che si possa accedere al fascicolo sanitario elettronico con Spid e che invece non si possa confermare l’ingresso in un appartamento con tecnologie altrettanto sicure”.

Nel frattempo, il mercato continua a chiedere servizi digitali. Secondo Celani, perfino l’idea che gli ospiti possano preferire un check-in tradizionale è superata: “Durante il Covid abbiamo visto che anche gli anziani volevano evitare il contatto diretto. Oggi un accesso non digitale è antistorico. E non riguarda solo gli affitti brevi: molti hotel usano già gli stessi sistemi”.

Il settore, insomma, è pronto. Ora tocca al ministero dell’Interno decidere quali tecnologie potranno essere utilizzate per rendere il check-in da remoto finalmente chiaro, legittimo e stabile.